CONTRATTO ORDINARIO (4+4)
Il contratto ordinario a canone libero, ha una autonomia contrattuale ordinaria limitata nel tempo e le parti possono liberamente definire la durata del canone. Per questo viene detto a “Canone Libero”.
Il contratto tra il Locatore e il Conduttore deve essere redatto in forma scritta pena di nullità.
La registrazione del contratto stesso, deve avvenire entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.
La durata del contratto è il vincolo dello stesso, non può essere minore di 4 anni ( limitata nel tempo) con un tacito rinnovo ogni quattro anni.
Può avvenire, entro i primi 4 anni di contratto (prima scadenza del contratto) un evento che porta alla Disdetta del Contratto.
Ambo le parte devono seguire i termini di legge che regolano le varie ipotesi di disdetta.
- Il Locatore, al termine dei primi quattro anni, 6 mesi prima della scadenza del patto, ha la facoltà di non rinnovare l’accordo al conduttore e chiedere il “diniego di rinnovazione". Le cause di diniego possono essere:
- Utilizzare l’immobile per sé o per i propri familiari;
- Vendita dell’immobile; (il Conduttore ha diritto di prelazione)
- Intervento strutturale radicale e/o di risanamento dell’immobile.
Nel caso in cui il Conduttore non sia a favorevole o accerti il non verificarsi delle condizioni addotte dal locatore per la disdetta, può chiedere un risarcimento.
Il Locatore potrebbe essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore, per un massimo di 36 mensilità del canone di locazione oppure essere invitato al ripristino del contratto di locazione.
2. Il Conduttore, a sua volta, può chiedere il diritto di R ecesso dal contratto, attraverso l’invio di una lettera raccomandata, da inviare sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma ha la possibilità di farlo in qualsiasi momento per giusta causa (sempre con preavviso di sei mesi).
Diritto che non ha il Locatore.
Alla seconda scadenza del contratto (dopo 8 anni): se le parti continuano a fruire la locazione, senza sollevare obiezioni, si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile di scadenza in scadenza alle stesse condizioni.
Qualora una delle parti, avesse interesse a rinnovare il contratto, ma a condizioni diverse, dovrebbe comunicare la proposta di rinnovo al Conduttore 6 mesi prima della scadenza del contratto.
Se una delle parti non ha interesse a rinnovare il contratto, la disdetta va comunicata con lettera raccomandata 6 mesi prima della data di scadenza.
